“中介吃差价”引来法律纠纷

　　上海一套7平方米的房子，两天“涨”44万元

　　孔遒威 中国青年报·中青在线记者 王烨捷　　来源：中国青年报　　（ 2018年04月17日   06 版）

　　一套7平方米的小房子，被中介以130万元的价格卖给了王先生。但在王先生与房主签约时，他才发现，这套房子房主原本只卖86万元。王先生与房主签约的时间，距离中介与房主“签下”房子的时间，仅过去了两天。

　　中国青年报·中青在线记者日前从上海市第二中级人民法院民二庭获悉，针对上述案件，二审法院维持了一审判决，要求房产中介返还购房者王先生房屋差价共计363974元。

　　2016年8月30日，王先生和房屋中介公司签订了《上海市公有承租权转让定金合同协议书》，约定由王先生以净付款130万元的价格购买一套位于上海重庆北路上的二层亭子间房屋的承租权。这类房屋因为没有正式产权，属公房性质，因此只能进行承租权的买卖。

　　合同签订后，王先生依约支付了125万元房款。随后，中介方让王先生与房屋承租权人王女士面对面坐下来签订《上海市公有住房承租权转让合同》。与转让人王女士碰面后，王先生发现，合同约定的确实转让价格仅为86万元。

　　这比王先生此前签订的定金合同上130万元的转让价格便宜了44万元。因此，王先生上诉到法院，要求中介方退还其已经支付的125万元中的差价39万元。王先生表示，愿意支付原定购房款的2%中介费2.6万元，以及26元交易手续费。

　　但中介方却认为，己方此前已有一名工作人员在8月28日，也就是与王先生签订定金合同前两天，以支付5万元定金的方式，向王女士购买了系争房屋的承租权，约定到手价人民币86万元。因此，中介方认为，在这一过程中，中介公司已经不再是居间服务提供方，而直接成为“卖房人”。

　　“中介觉得自己付了5万元定金给卖房人，自己就成为权利人。但我们认为，没有进行过户手续的，都不能算。”上海市第二中级人民法院民二庭庭长彭程介绍，这是一起典型的中介方“背靠背”交易从而赚取巨额差价的案子，这一案件的典型性在于，在实际操作中，很多小中介公司都存在“吃差价”行为，“明明知道有买家对房子有兴趣，也能接受高价，（中介）就先自己把房子付定金‘吃’下来，再高价转卖。”

　　彭程告诉记者，实际上一路打官司一直打到中级人民法院的“中介吃差价”案子很少。一方面，一些大型的、具有专业法务的中介会在一开始就直接对房产进行过户，之后再销售房产，在这种情况下，消费者维权困难；另一方面，很多消费者签合同时并未注意到上述细节问题，没有维权意识。

　　“很多人在自己的心理价位买了房子，并且房子后来价格看涨，也就没有再考虑打官司。”彭程说。

　　上海市第二中级人民法院民二庭法官助理张末然提醒公众，通过中介公司购买二手房，一定要买卖双方当事人“见面交易”。签订居间合同时，双方当事人必须悉数到场，并要求权利人本人签字。权利人本人没有当场的，要出具依法合规的委托书。

　　张末然建议，消费者在买卖二手房过程中，从看房、商谈到签订合同时，尽量养成录音、录像的习惯，以备未来维权之需。

　　上海国巨律师事务所合伙人、律师霍子健长期从事房地产交易相关的法律咨询服务，他告诉记者，除了上述权利主张获法院支持的案例外，还有很多消费者吃了中介的亏，且维权困难。

　　比如，曾有卖房人图一时方便或省事，与房屋中介签订的并非《居间服务合同》，而是《房屋买卖合同》，且中介还支付了很小一笔“定金”。但依据洽谈内容，双方实际仍是居间服务关系，卖房人主观上仍然只是委托中介介绍买房人，并不是直接卖给中介。

　　但中介却利用双方签订的《房屋买卖合同》，以房屋所有人的身份将房屋转卖从而获得相应差价。因卖房人与中介签订的是《商品房买卖合同》，所以导致从表面看中介确定已成为房屋所有人，有权自行进行买卖并获取房款。这个时候，卖房人应当主张中介并非房屋所有人，即双方虽签署的是买卖合同但实际为居间服务关系，但卖房人需要为此充分举证。

　　孔遒威 中国青年报·中青在线记者 王烨捷　来源：中国青年报　（ 2018年04月17日 06 版）