21世纪经济报道 21财经APP 宋兴国 北京报道

　　参考示范文本，在签订合同时注意以下几点，或可以免除不少烦恼。

　　又是一年毕业季，租赁市场又迎来旺季。

　　“住得舒心”是不少北漂最大的愿望。如何减少自己的租房烦恼，或许从签订合同开始，就得注意了！

　　7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局发布通知称，为进一步规范我市住房租赁市场，合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，加强合同示范文本管理，市住房城乡建设委、市市场监管局制定了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本。

　　21世纪经济报道了解到，无论是承租人直接与房主自行成交，还是通过租赁经纪机构居间或代理成交，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。而《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本则适用于北京市依法可以出租房屋的租赁经纪服务。

　　如何让租房不再“扯皮”，21世纪经济报道记者注意到，参考示范文本，在签订合同时注意以下几点，或可以免除不少烦恼。

　　维修义务要详细

　　房屋装修、水电气管道、电器损耗，对于大多数工作紧张，时常加班的承租人来说，房屋维护成为了大难题，也是很多租房纠纷的起源。

　　而此次示范文本则在第六条“房屋使用和维护”内，对如何约定相关内容做出了详尽的示范。

　　示范文本显示，对于非承租人原因而导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应当在接到承租人通知后的约定时日内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

　　另外，示范文本还约定，出租人不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的，承租人有权单方解除合同。

　　而在实际的租赁交易中心中，一些住房租赁合同上尽管注明了双方义务，但没有详尽规定双方如何履行义务，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师告诉记者，建议承租人以书面形式和出租房就细节进行详细补充，口头约定则存在举证困难的问题。

　　（来源：《北京市住房租赁合同》示范文本）

　　违约金标准可约定

　　提前退租、驱逐承租人，是不少“黑中介”、“二房东”的惯用伎俩，

　　出租人未按约定时间交付房屋或返还承租人的租金、押金的，或者承租人不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋的，应按双方约定的标准支付违约金，另外，出租人采取暴力、威胁等强制方式驱逐承租人，或者未经承租人同意擅自进入出租房屋的，应按双方约定标准支付违约金。

　　（来源：《北京市住房租赁合同》示范文本）

　　租期内不得涨租金

　　在租金、押金等领域，示范文本做出了怎样的范例可以参考呢？

　　在示范文本第四条“租金与押金”部分显示，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。另外，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。

　　另外，示范文本在说明中再次强调，北京市住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。