律师表示若业主数量达到法定标准 有权直接要求物业公司更换电梯

　　7月21日，北京青年报记者接到朝阳区一小区业主爆料，称小区内一栋居民楼里电梯屡屡出现故障，甚至会“自由落体”。人员被困电梯的事件也频繁发生，导致大家谈“梯”色变，该栋楼152户业主已经向小区物业提出了更换电梯的申请。

　　北青报记者了解到，目前物业已经派了专员24小时守候在电梯机房，对于主业更换电梯的要求，物业方面称，需要第三方检测过后才能决定。

　　谈“梯”色变

　　居民楼电梯屡屡出现故障

　　日前，朝阳区北苑家园社区的业主向北青报记者爆料称，其社区清友园11号楼3个电梯屡屡出现故障，包括电梯门无法正常开启和关闭，电梯未在正常位置停靠，电梯顶挡板掉落砸伤乘客，电梯上下摇晃并下坠等情况。

　　多名业主讲述了自己遭遇的“电梯惊魂”。家住25层的张女士称，7月14日上午回家时电梯行至20层时停运，所有按键均失效，紧接着突然下坠至19层，七八分钟后电梯门自行开启，却被卡在了19层和20层中间，电梯地板与楼道地面有二三十厘米的落差，张女士赶紧从电梯里跳了出来。

　　家住12层的李女士回忆，6月28日上午，自己和两个孩子乘2号电梯上楼，当电梯行至10楼时，电梯顶板突然掉落，砸在了李女士女儿身上，孩子被吓得哇哇大哭，右肩膀上也被砸出一道红色印记。李女士自己也有好几次在乘坐电梯时遇到电梯里的灯全部熄灭的情况。

　　籍先生是11号楼23层的业主，6月11日下午6点下班回家，乘坐11号楼3号电梯，在运行到4层突然停止运行，然后电梯开始上下晃动，并向下层坠落，随后电梯停下来，他拨打了救援电话，几分钟后电梯门自行开启，他马上走出电梯。

　　业主们称，由于电梯故障频发，11号楼居民几乎都是谈“梯”色变。

　　记者探访

　　想坐电梯下楼反升到11层

　　7月21日下午，北青报记者来到了位于朝阳区清友园的11号楼。清友园的11号楼共3部电梯，均在运行。然而，在记者乘坐2号电梯下行至1层过程中，电梯却在2层停住了，接着又上升至11层。蹊跷的是，这两层楼并没有等电梯的人。

　　在体验过程中，家住23楼的张楠（化名）告诉记者，清友园11号楼电梯自2003年小区建成就开始使用，至今已有16年。这栋楼电梯年初就出现了故障，最近三个月内故障变得频繁。7月13日早上，臧女士送孩子上学，被困电梯，电梯卡在两层中间。当时电梯内所有指示灯失灵，臧女士马上拨打救援电话，在电梯内等了大概15分钟后，救援人员到达。

　　为了避免更严重的事故发生，臧女士和多名业主联合起来向北京城承物业管理责任有限公司提出诉求，要求尽快更换1号、2号、3号电梯，并要求物业公司加强对电梯安全的管理。据了解，11号楼一共225名业主，在此次诉求书上签名的业主有152名。

　　物业回应

　　是否更换电梯需第三方检测

　　针对业主们更换电梯的诉求，北青报记者联系到了北京城承物业管理责任有限公司负责清友园11号楼的楼管闫女士。

　　闫女士向记者表示，是否更换电梯，取决于第三方检测的检测结果。对于电梯报废的问题，楼管解释，电梯五年前刚经历一次“大修”，而且电梯不像车一样到年限就得报废，得经过政府提供的第三方检测过后来决定。

　　闫女士表示，更换电梯得使用业主的公共维修基金，而这个钱不是物业自己决定就可以使用，得报建委一步一步走程序。对于电梯的安全，目前物业已经派了专员24小时守候在电梯机房。

　　但物业的回应，并没有减少臧女士的担忧，她表示，“有可能（电梯）就这个星期好好的，之后这件事便不了了之了，但隐患一直存在”。

　　律师说法

　　如业主数量达标 可直接要求换

　　北京市社会组织法律调解中心副理事长张新年律师在接受北青报记者采访时表示，电梯属于建筑物重要的附属设施之一，事关业主出行安全，依据《物权法》第七十六条之规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主可决定改建、重建建筑物及其附属设施。且该项权利并不以成立业主大会或业主委员会为前置条件。物业公司应当接受监督并尊重雇主意见，在“更换电梯”的问题中，若要求更换电梯的业主数量达到了法定标准，业主们有权直接要求物业公司更换电梯设备。

　　此外，虽然涉事小区中电梯的报废年限为18年（因有备用电梯），但由于电梯事故频发，小区业主作为电梯的共同权利人亦可依据《北京市国土资源和房屋管理局、北京市质量技术监督局关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知》之规定，向北京市特种设备检测中心或北京市房屋设备检验检测所、国家电梯质量监督检验中心申请鉴定，以确定相关电梯是否需要报废。

　　张新年律师认为，如果小区电梯确实存在安全隐患，对业主的人身安全已带来现实威胁，则物业公司仅“派人巡查驻守”显然是不能从根本上解决问题的。业主可依据《物业管理条例》之规定要求物业服务企业对涉事电梯进行维修养护甚至更换，并由其承担相关费用；如物业公司无视业主决定，仍拒绝更换电梯，依据《物权法》第七十六条及第八十一条的规定，也可对物业公司予以解聘并有权要求其按照《物业合同》中的相关约定承担违约责任。同时，业主也可向住建部门进行投诉，对物业公司的不作为进行监督管理。（朱健勇 实习生 钱嘉鑫 张玉杰）